警告！不要再利用高杠杆买房了！

近日有网友分析，随着杠杆率的增加，中国未来的楼市很快就会迎来全面的“熊市”，预计最快半年就会到来，并奉劝各位市民不要在利用高杠杆买房了，否则“贪婪将会转化成恐惧”。

值得注意的是，进入到2017年以来，中国楼市的杠杆率已经高达50%，具体的数值可能更高。如果继续利用高杠杆买房博收益，很可能会达到最终的山顶。

从“技术”层面上来看

一线城市涨不动，二线城市涨幅减缓，三四五线涨幅依次扩大。这个情况在股市里叫龙头股已经涨不动了，而垃圾股在狂欢——这个现象是非常明显的牛市结束信号。龙头必然是质地最好，最易积攒人气形成合力、涨起来最容易的，龙头涨不动说明购买力已透支说明估值太高。

一旦龙头开始跌，它们会被带到沟里去，从哪儿来回哪儿去。如果说之前脱离基本面的上涨是因为大家认为买房是不赔的超高收益投资，有钱就买导致一直供大于求的话，那么我们看到房价上涨的预期是可以打破的，并且在北上深已经打破了。

从“基本”层面上来看

1、估值太高。

以远低于美日的平均收入，支撑略高于美远高于日的房价。这块儿应该是有共识的，我就不上数据了。大家之前只是说中国有中国特色，但这个事实还是承认的。

2、需求不足

人口拐点已过，劳动力数量逐年减少，每年新生儿数量都在1500万附近，远低于80后和90初的2500万左右，购房需求将逐年下降。此外严格的限购限贷和高涨的房贷利率已经在现在抑制了投机需求。

3、潜在供给量巨大

中国的平均住房面积已经仅次于美国了，现在多数人的父母都不止一套房，所以严格意义上来讲，这些年轻人绝对不缺房住。考虑到房屋产权到期和置换婚房，市面上还有大量的二手房潜在供给。

众所周知，房价的定价和涨跌主要取决于市场的供给和需求，所以不可能长期脱离“基本”层面。不过，化解基本面这3条的事实存在吗?或者在当下存在吗?

首先，估值太高。

很多人会说可以通过增加收入的方法慢慢化解，这种说法基本是扯淡。因为现在每年的通胀率都在8%以上，而大部分人拿的都是死工资，就算有高于8%的投资渠道，也需要考虑到风险和时间成本，远水解不了近渴。

其次，需求不足。

人口拐点和老龄化的问题是不可逆的，所以这个基本面是不会变的。限购限贷倒是可以放开，但市场对未来的利率走势是悲观的，加息预期很浓，毕竟美联储在加息周期里。

最后就是，潜在供给量巨大。

城市化的开发和拆迁确实增加了不少住房需求，但这主要看当地的政策，毕竟货币化补偿是服务于去库存的，经过新一轮的去库存，一二线城市基本已经去得差不多了。

小小金融表示，虽然现在一直在打击各种首付贷和消费贷，但从来没有说不让刚需买房，只要不上高杠杆，不超过支付能力，刚需想怎么买都就行。